Xây Nhà 2 Tầng 85m2 Hết Bao Nhiêu Tiền?

Chi phí xây nhà 2 tầng 85m2 tại TP.HCM hết bao nhiêu tiền?

1. Quy mô & thông số công trình

Để xác định chính xác chi phí xây dựng nhà 2 tầng 85m2, trước tiên cần nắm rõ thông số kỹ thuật của công trình cũng như cách quy đổi diện tích xây dựng. Dưới đây là thông tin cụ thể cho mẫu nhà phố phổ biến tại TP.HCM:

• Loại công trình: Nhà phố 1 mặt tiền
• Kết cấu: 1 trệt, 1 lầu, 1 tum – tổng 3 sàn
• Diện tích xây dựng mỗi sàn: 85m²
• Ban công: đua ra 0.9m
• Sân trước / sân sau: 8 m² / 9 m²
• Loại mái: Mái bê tông cốt thép (BTCT)
• Loại móng: Móng cọc BTCT vuông 25x25cm
• Vị trí thi công: Mặt đường hoặc hẻm ≥ 5m
• Nguồn điện: Hệ thống điện 1 pha

📌 Tổng diện tích xây dựng thực tế: 213.4m²

2. Đơn giá xây dựng nhà 2 tầng 85m2 mới nhất

Xây nhà 2 tầng 85m2 hết bao nhiêu tiền? Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào gói vật tư, mức hoàn thiện và mục đích sử dụng của công trình.

Dưới đây là mức đơn giá áp dụng thực tế năm 2025. Mức giá đã được điều chỉnh +100.000đ/m² do công trình có quy mô 1 trệt 1 lầu (tổng diện tích xây dựng 213.4m²) – thuộc nhóm nhà dưới 350m².

Phần thô:

• Gói cơ bản: 3.450.000 đ/m²
• Gói cao cấp: 3.600.000 đ/m²

Trọn gói xây nhà ở:

• Gói cơ bản: 5.200.000 đ/m²
• Gói nâng cao: 5.800.000 đ/m²
• Gói cao cấp: 6.800.000 đ/m²

Trọn gói công trình đặc thù:

• Nhà văn phòng: 6.100.000 đ/m²
• Căn hộ dịch vụ: 6.100.000 đ/m²
• Nhà trọ/phòng trọ: 5.500.000 đ/m²

>>> Xem thêm Giá xây nhà trọn gói & hạng mục công việc tại đây!

>>> Xem thêm Giá xây nhà phần thô & điểm nổi bật của Nhật Lam House tại đây! 

3. Cách tính tổng diện tích xây dựng theo m² sàn

Để ước tính chi phí xây nhà 2 tầng 85m² chính xác, bước đầu tiên là tính tổng diện tích quy đổi, dùng để nhân với đơn giá. Dưới đây là cách tính chi tiết từng hạng mục:

3.1. Diện tích phần móng

📌 Công thức tính:
(Diện tích sàn trệt + sân trước + sân sau) × hệ số loại móng

• Móng đơn (Tính 40% )→ 40.8 m²
• Móng cọc BTCT 25×25 ( Tính 50%)→ 51 m²
• Móng cọc ly tâm D300: (Tính 60%)→ 61.2 m²
• Móng băng (Tính 70%)→ 71.4 m²

3.2. Diện tích tầng hầm (nếu có)

• Tầng hầm sâu 1.5m: 85m² x 150% = 127.5 m²

3.3. Diện tích phần thân nhà

Tầng trệt

• Trong nhà: 85 × 100% = 85 m²
• Sân sau: 9 × 50% = 4.5 m²
• Sân trước: 8 × 50% = 4 m²

Tầng 2

• Trong nhà: 85 x 100% = 85 m²
• Ban công: 0.9 × 4.5 x 100% = 4.05 m²

Tầng tum – lầu thượng

• Trong nhà: 25.5 x 100% = 25.5 m²
• Sân thượng + ban công: 63.55 × 50% = 31.775 m²

→ Tổng diện tích phần thân nhà: 239.825 m²

3.4. Diện tích phần mái

Tùy loại mái bạn chọn, diện tích quy đổi như sau:

• Mái tôn (Tính 30% )→ 7.7 m²
• Mái BTCT bằng (Tính 50% )→ 12.75 m²
• Mái ngói (Tính 70% )→ 20.5 m²
• Mái BTCT dán ngói (Tính 100% )→ 29.3 m²

Dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 85m2 theo từng hạng mục

Để giúp chủ đầu tư dễ dàng ước tính chi phí xây nhà 2 tầng 85m2, dưới đây là bảng phân tích từng phần theo loại vật tư, đơn giá, diện tích quy đổi và công năng sử dụng.

1.  Chi phí xây dựng móng (tính theo đơn giá thô)

• Loại móng: Cọc BTCT 25×25 cm
• Diện tích quy đổi: 51 m²
• Đơn giá phần thô (gói cao cấp): 3.600.000 đ/m²
• Chi phí móng cọc BTCT: 51 × 3.600.000 = 183.600.000 đồng

Chi phí tham khảo nếu sử dụng loại móng khác:

2.1. Gói phần thô (cao cấp):

 239.825 × 3.600.000 = 863.370.000 đồng

2.2. Gói trọn gói – theo mục đích sử dụng:

3. Chi phí xây phần mái (tính theo đơn giá thô)

• Loại mái: mái bằng BTCT
• Diện tích mái: 12.75 m²
• Đơn giá thô (gói cao cấp): 3.600.000 đ/m²
• Chi phí mái BTCT: 12.75 × 3.600.000 = 45.900.000 đồng

Chi phí tham khảo nếu chọn loại mái khác:

Báo giá xây nhà 2 tầng 85m2 mới nhất

Dưới đây là báo giá xây nhà 2 tầng 85m² tại TP.HCM năm 2025, áp dụng cho mẫu nhà phố 1 trệt 1 lầu 1 tum với tổng diện tích xây dựng thực tế 213.4m². Báo giá được chia theo từng hình thức thi công và mục đích sử dụng thực tế, giúp chủ đầu tư dễ dàng lựa chọn:

Báo giá xây nhà 2 tầng 85m2 theo từng gói dịch vụ

Lưu ý: Mức giá trên chưa bao gồm các hạng mục đặc biệt như tầng hầm, thang máy, sử dụng điện ba pha, nhà 2 mặt tiền hoặc điều kiện thi công đặc biệt.

📞Bạn cần tư vấn trực tiếp và lên bảng dự toán theo hiện trạng cụ thể?

👉 Hãy liên hệ ngay: 0989 013 033 – 0987 377 223

Các chi phí chưa bao gồm trong đơn giá

Trong đơn giá phần thô và trọn gói, chỉ bao gồm các hạng mục tiêu chuẩn theo thiết kế nhà phố thông thường. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu thêm các hạng mục kỹ thuật đặc biệt, chi phí sẽ được tính như sau:

1. Chi phí xây dựng tầng hầm (nếu có)

Đối với công trình có thiết kế tầng hầm sâu khoảng 1,5 m, diện tích được quy đổi theo hệ số 150% so với sàn trệt.

• Diện tích tầng hầm = 85 m² × 150% = 127.5 m²

1.1. Chi phí tầng hầm – Phần thô (gói cao cấp):

• 127.5 × 3.500.000 = 446.250.000 đồng

1.2. Chi phí tầng hầm – Trọn gói nhà ở:

• Gói cơ bản: 127.5 × 5.100.000 = 650.250.000 đồng
• Gói nâng cao: 127.5 × 5.700.000 = 726.750.000 đồng
• Gói cao cấp: 127.5 × 6.700.000 = 854.250.000 đồng

1.3. Chi phí tầng hầm – Trọn gói công trình kinh doanh:

• Văn phòng: 127.5 × 6.000.000 = 765.000.000 đồng
• Căn hộ dịch vụ: 127.5 × 6.000.000 = 765.000.000 đồng
• Phòng trọ – nhà trọ: 127.5 × 5.400.000 = 688.500.000 đồng/

2. Chi phí xây dựng thang máy (nếu có)

Bao gồm các hạng mục:

• Hố PIT: 25.000.000 đồng
• Giếng thang (2 điểm dừng): 18.500.000 × 2 = 37.000.000 đồng
• Nóc thang: 23.500.000 đồng

→ Tổng chi phí xây dựng thang máy nhà 2 tầng 85m2 là: 85.500.000 đồng

Ước tính tổng mức đầu tư dựa trên điều kiện thi công

Tổng chi phí xây nhà 2 tầng 85m² tại TP.HCM năm 2025 phụ thuộc rất lớn vào điều kiện thi công và các lựa chọn kỹ thuật như: có hay không tầng hầm, có lắp thang máy, hay chỉ xây phần thô hoặc trọn gói.

Dưới đây là khoảng chi phí tổng đầu tư đã được ước tính thực tế dựa trên các phương án điển hình:

Tính nhanh chi phí xây nhà 2 tầng 85m2 với phần mềm online

Bạn muốn biết xây nhà 2 tầng 85m2 hết bao nhiêu tiền một cách nhanh chóng, chính xác và dễ dàng?

Hãy dùng ngay phần mềm tính giá xây dựng online miễn phí từ Xây Dựng Nhật Lam.

✅ Ưu điểm nổi bật:

• Tùy chỉnh chi tiết: diện tích nhà, loại móng, loại mái, số tầng, có/không thang máy…
• Dự toán sát thực tế: đơn giá cập nhật chuẩn 2025, phù hợp mọi điều kiện thi công
• Không thu thập dữ liệu cá nhân: không cần tài khoản hay email
• Nhanh & miễn phí: có ngay kết quả sau chưa đầy 60 giây

👉 Trải nghiệm ngay phần mềm tính giá xây nhà online tại đây.

Trình tự thi công xây dựng trọn gói nhà 2 tầng 85m2

1. Giai đoạn trước khi thi công xây nhà

• Thiết kế nhà
• Xin phép xây dựng
• Chuẩn bị hồ sơ thi công
• Thông báo khởi công

2. Giai đoạn chuẩn bị thi công xây dựng

3. Giai đoạn thi công xây dựng phần thô

Hạng mục thi công xây nhà phần thô

Để xem phân tích chi tiết các hạng mục Quý khách vui lòng bấm >>> “Báo giá xây dựng phần thô trọn gói thường gồm những gì?”

4. Giai đoạn thi công xây dựng nhà phần hoàn  thiện

Hạng mục thi công xây dựng nhà phần hoàn thiện

Để xem phân tích chi tiết các hạng mục Quý khách vui lòng bấm >>> “Hạng mục công việc xây dựng nhà trọn gói “

5. Giai đoạn bàn giao nhà chìa khóa giao tay

Xem chi tiết các gói xây nhà trọn gói, hạng mục đi kèm và bảng vật tư thực tế tại đây: >>> Giá xây nhà trọn gói Nhật Lam House

Chính sách bảo hành, cam kết của Nhật Lam House

Chính sách bảo hành của Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Nhật Lam như sau:

• BẢO HÀNH VỀ KẾT CẤU 05 NĂM
• BẢO HÀNH CHỐNG THẤM 03 NĂM
• BẢO HÀNH VỀ HOÀN THIỆN: 01 NĂM

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

Nhà 2 tầng 85m² có hai mặt tiền thì chi phí xây dựng có điều chỉnh không?

Có. Với thiết kế nhà hai mặt tiền, công trình cần hoàn thiện thêm mặt bên – bao gồm sơn nước, ốp lát, lan can, cửa sổ, trang trí ngoại thất… Điều này khiến khối lượng vật tư và nhân công tăng đáng kể so với nhà một mặt tiền.

📌 Mức điều chỉnh đơn giá:

• Thi công phần thô:  +100.000đ/m²
• Thi công trọn gói: +200.000đ/m²

 Với tổng diện tích xây dựng quy đổi là 303.58 m², phần chi phí điều chỉnh sẽ tăng thêm từ 30,36 triệu → 60,72 triệu đồng, tùy theo gói xây dựng bạn lựa chọn.

Xây nhà 2 tầng 85m² dùng điện 3 pha có làm tăng chi phí không?

Có. Nếu sử dụng điện 3 pha (thường áp dụng với công trình có thang máy, máy lạnh trung tâm, hoặc nhu cầu sử dụng điện lớn), chi phí sẽ tăng do dây dẫn, thiết bị và thi công phức tạp hơn.

📌 Mức điều chỉnh đơn giá:

• Phần thô: cộng thêm 99.000đ/m²
• Trọn gói: cộng thêm 148.000đ/m²

Với tổng diện tích quy đổi là 303.58 m², phần chi phí tăng thêm sẽ dao động từ 29,06 triệu → 44,13 triệu đồng, tùy theo hình thức xây dựng.

Phần thô chiếm bao nhiêu % trong tổng chi phí xây dựng trọn gói nhà 2 tầng 85m²?

Tỷ lệ chi phí phần thô trong tổng chi phí xây nhà 2 tầng 85m² sẽ khác nhau tùy theo gói hoàn thiện mà chủ đầu tư lựa chọn. Dưới đây là kết quả tính toán cụ thể dựa trên chi phí thực tế năm 2025:

📌 Chi phí phần thô (gói cao cấp): 1.056.150.000 đồng

Tỷ lệ phần thô theo từng gói hoàn thiện:

Xây nhà tại Nhật Lam House có ưu đãi gì đặc biệt?

Khi ký hợp đồng xây dựng tại Nhật Lam House, bạn sẽ nhận ngay combo ưu đãi 3-trong-1 vô cùng thiết thực:

• Tặng hồ sơ thiết kế kiến trúc hoàn chỉnh
• Miễn phí thủ tục xin giấy phép xây dựng
• Tham gia vòng quay may mắn – nhận quà đến 20 triệu đồng

Ưu đãi này không chỉ giúp bạn tiết kiệm chi phí ban đầu, mà còn giúp việc xây nhà trở nên thuận tiện và yên tâm hơn ngay từ những bước đầu tiên.

Thông tin liên hệ Nhật Lam House

Chi phí xây nhà 2 tầng 85m² sẽ biến động theo từng lựa chọn vật tư, phương án móng – mái và điều kiện thi công cụ thể như thang máy, tầng hầm. Vì vậy, việc nắm rõ cách tính diện tích quy đổi và đơn giá xây dựng là yếu tố then chốt giúp bạn chủ động ngân sách, hạn chế phát sinh.

Nếu bạn đang cần báo giá xây nhà chi tiết, chính xác theo hiện trạng đất và nhu cầu riêng, đừng ngần ngại liên hệ trực tiếp với Xây Dựng Nhật Lam để được tư vấn miễn phí và nhận bảng dự toán sát thực tế.

• Hotline: Mr Giang 0989 013 033 – Ms Anh 0987 377 223
• Địa chỉ: 99 Lê Văn Huân, P.13, Q.Tân Bình, TP.HCM
• Email tư vấn xây nhà: nhatlamhouse@gmail.com
• Bộ phận vật tư: Kientrucnhatlam@gmail.com

“Xây Dựng Nhật Lam – Mang An Tâm Đến Mọi Nhà”