Quy Định Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở Riêng Lẻ.

Quy Định Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở Riêng Lẻ Mới Nhất tại TP.HCM Theo Quyết Định: 56/2021/QĐ-UBND Ngày 28/12/2021 được Xây Dựng Nhật Lam lập “Bảng tra mật độ xây dựng sẵn”. Ngoài ra Các Bạn sử dụng công cụ pháp lý tự động để: “Tính mật độ xây dựng online”. Xây Dựng Nhật Lam xin mời các Bạn cùng tìm hiểu qua bài viết sau

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ này được chia thành hai loại chính:

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ (%) giữa diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất. Diện tích chiếm đất này không bao gồm các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ (%) giữa tổng diện tích chiếm đất của tất cả các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Vì sao mật độ xây dựng quan trọng?

Mật độ xây dựng là một trong ba tiêu chí quan trọng nhất khi xin giấy phép xây dựng (theo Thông tư 01/2021/TT-BXD). Việc xác định mật độ phù hợp giúp đảm bảo công trình tuân thủ quy định pháp luật, tối ưu không gian sử dụng và đảm bảo mỹ quan đô thị.
Tuy nhiên, mỗi công trình sẽ có mật độ XD riêng. Vì vậy chủ đầu tư cần nắm rõ các quy định và đặc điểm công trình. Để xác định chính xác mật độ này trước khi bắt đầu thi công.

Quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ mới nhất

Trong bối cảnh phát triển đô thị ngày càng nhanh chóng, các chính sách về xây dựng tại TPHCM thường xuyên được cập nhật và điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tế và tiến độ phát triển của đô thị. Quyết định mới nhất 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về quy định mật độ xây dựng đã đánh dấu bước thay đổi quan trọng trong quản lý đô thị của thành phố. Theo quyết định này, việc điều chỉnh mật độ xây dựng được đặc biệt coi trọng. Nhằm đảm bảo sự phát triển đồng đều và bền vững.

Văn bản quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hành tại tp.hcm

Quy định mật độ xây dựng tại TP.HCM theo quyết định: 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và quyết định mới này thay thế các quy định cũ như sau:

“Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minhh”,
“Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh“

Quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM

Mật độ xây dựng biệt thự

Điều 9.2-QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Công trình biệt thự: Quy định chỉ tiêu xây dựng:

Mật độ xây dựng tối đa biệt thự đơn lập: 50%; biệt thự song lập: 55%. Tầng cao tối đa: 3 tầng.

Mật độ xây dựng nhà phố

Đối với nhà phố chúng ta cần lưu ý 02 nội dung mới:

Một là mật độ xây dựng tối đa của nhà ở riêng lẻ áp dụng Điều 3-Phụ lục 18 và nội dung mới so các quy định cũ đó là khoảng lùi.

Điều 3-Phụ lục 18 – QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng nhà liên kế áp dụng theo Bảng 1 sau:

Bảng 1

Diện tích lô đất (m2)	<50	100	200	300	500
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50

Ghi chú:
Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong Bảng
1 thì dùng phương pháp nội suy theo công thức:

Trong đó:

Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
Ct: diện tích khu đất cần tính;
Ca: diện tích khu đất cận trên;
Cb: diện tích khu đất cận dưới;
Na: mật độ xây dựng cận trên trong Bảng 1 tương ứng với Ca;
Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong Bảng 1 tương ứng với Cb

Video Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhanh Chóng, Chính Xác Nhất

Cách tính mật độ xây dựng chính xác

Tính mật độ xây dựng nhà ở bằng EXCEL

Các Bạn dùng hàm nội suy Forecast(x;know-y’x;know-x’y) để tính mật độ xây dựng nhà ở. Dựa theo công thức Điều 3-Phụ lục 18 – QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã trình bày bên trên như sau

Ví dụ 1: Tính mật độ xây dựng cho nhà có diện tích 100m2

Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m =90m2.
Phần sân bạn chừa 2m: 5mx2m=10m2
Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 90m2/100m2 x100 =90%. Trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2)

Tính mật độ xây dựng online

Giúp các Bạn tra cứu về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không cần lập hàm excel hay sử dụng bảng tra mật độ xây dựng. Xây Dựng Nhật Lam đã lập trình TIỆN ÍCH PHÁP LÝ TỰ ĐỘNG. Giúp chúng ta nhanh chóng có ngay kết quả. Ngoài ra, tiện ích còn xuất 8 kết quả liên quan đến quy định cấp phép xây dựng tại TP.HCM.

Hướng dẫn sử dụng tiện ích

Để sử dụng tiện ích, bạn chỉ cần làm theo 3 bước đơn giản sau:

Bước 1: Nhập thông tin lô đất

Bạn cần nhập các thông số cơ bản của lô đất vào các ô yêu cầu, bao gồm:

Diện tích đất (m²)
Chiều rộng (m)
Chiều dài (m)
Phần đất nằm trong phạm vi lộ giới

Bước 2: Nhấn “TÍNH KẾT QUẢ”

Sau khi nhập đầy đủ thông tin, bạn chỉ cần nhấn nút “TÍNH KẾT QUẢ”. Hệ thống sẽ tự động tính toán và hiển thị mật độ tối đa theo quy định hiện hành.

Bước 3: Xem kết quả và thông tin liên quan

Tiện ích sẽ hiển thị ngay mật độ cho phép, diện tích phần xây dựng, diện tích sân, và 7 thông tin quan trọng khác liên quan đến quy định cấp phép xây dựng tại TP.HCM.

Những thông tin này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan và đầy đủ trước khi tiến hành thi công.

Bảng tra mật độ xây dựng sẵn

Để các bạn đỡ mất thời gian tính toán và cũng nhằm tránh sai sót. Nhật Lam House đã tính sẵn và lập thành Bảng tra sẵn tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Ví dụ 2: Tính mật độ xây dựng cho nhà có diện tích: 124,08m2 trong đó phần đất nằm trong phạm vi lộ giới 16,5m2 m2

mat-do-xay-dung-nha-o-rieng-le-tp.hcm — Mật độ xây dựng nhà ở TP.HCM

Bước 1: Tính toán diện tích khuôn viên nhà bạn sau khi đã trừ phần đất ngoài ranh lộ giới: 124,08-16,5=107,58 m2

Bước 2: Tra bảng ta được mật độ xây dựng tối đa là 88,4% tương ứng với 95,18 m2 phần sân 12,4 m2

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 50 đến 75m2)
Diện tích	Phần Trăm
50 m2	100,00%
51 m2	99,80%
52 m2	99,60%
53 m2	99,40%
54 m2	99,20%
55 m2	99,00%
56 m2	98,80%
57 m2	98,60%
58 m2	98,40%
59 m2	98,20%
60 m2	98,00%
61 m2	97,80%
62 m2	97,60%
63 m2	97,40%
64 m2	97,20%
65 m2	97,00%
66 m2	96,80%
67 m2	96,60%
68 m2	96,40%
69 m2	96,20%
70 m2	96,00%
71 m2	95,80%
72 m2	95,60%
73 m2	95,40%
74 m2	95,20%
75 m2	95,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dưng (từ 76 đến 100m2)
Diện tích	Phần Trăm
76 m2	94,80%
77 m2	94,60%
78 m2	94,40%
79 m2	94,20%
80 m2	94,00%
81 m2	93,80%
82 m2	93,60%
83 m2	93,40%
84 m2	93,20%
85 m2	93,00%
86 m2	92,80%
87 m2	92,60%
88 m2	92,40%
89 m2	92,20%
90 m2	92,00%
91 m2	91,80%
92 m2	91,60%
93 m2	91,40%
94 m2	91,20%
95 m2	91,00%
96 m2	90,80%
97 m2	90,60%
98 m2	90,40%
99 m2	90,20%
100 m2	90,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 100 đến 125m2)
Diện tích	Phần Trăm
101 m2	90%
102 m2	89,60%
103 m2	89,40%
104 m2	89,20%
105 m2	89,00%
106 m2	88,80%
107 m2	88,60%
108 m2	88,40%
109 m2	88,20%
110 m2	88,00%
111 m2	87,80%
112 m2	87,60%
113 m2	87,40%
114 m2	87,20%
115 m2	87,00%
116 m2	86,80%
117 m2	86,60%
118 m2	86,40%
119 m2	86,20%
120 m2	86,00%
121 m2	85,80%
122 m2	85,60%
123 m2	85,40%
124 m2	85,20%
125 m2	85,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 126 đến 150m2)
Diện tích	Phần Trăm
126 m2	84,80%
127 m2	84,60%
128 m2	84,40%
129 m2	84,20%
130 m2	84,00%
131 m2	83,80%
132 m2	83,60%
133 m2	83,40%
134 m2	83,20%
135 m2	83,00%
136 m2	82,80%
137 m2	82,60%
138 m2	82,40%
139 m2	82,20%
140 m2	82,00%
141 m2	81,80%
142 m2	81,60%
143 m2	81,40%
144 m2	81,20%
145 m2	81,00%
146 m2	80,80%
147 m2	80,60%
148 m2	80,40%
149 m2	80,20%
150 m2	80,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 151 đến 175m2)
Diện tích	Phần Trăm
151 m2	79,80%
152 m2	79,60%
153 m2	79,40%
154 m2	79,20%
155 m2	79,00%
156 m2	78,80%
157 m2	78,60%
158 m2	78,40%
159 m2	78,20%
160 m2	78,00%
161 m2	77,80%
162 m2	77,60%
163 m2	77,40%
164 m2	77,20%
165 m2	77,00%
166 m2	76,80%
167 m2	76,60%
168 m2	76,40%
169 m2	76,20%
170 m2	76,00%
171 m2	75,80%
172 m2	75,60%
173 m2	75,40%
174 m2	75,20%
175 m2	75,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 176 đến 200m2)
Diện tích	Phần Trăm
176 m2	74,80%
177 m2	74,60%
178 m2	74,40%
179 m2	74,20%
180 m2	74,00%
181 m2	73,80%
182 m2	73,60%
183 m2	73,40%
184 m2	73,20%
185 m2	73,00%
186 m2	72,80%
187 m2	72,60%
188 m2	72,40%
189 m2	72,20%
190 m2	72,00%
191 m2	71,80%
192 m2	71,60%
193 m2	71,40%
194 m2	71,20%
195 m2	71,00%
196 m2	70,80%
197 m2	70,60%
198 m2	70,40%
199 m2	70,20%
200 m2	70,00%

Quy định khoảng lùi xây dựng công trình

Các Bạn đang quan tâm đến mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ, thì không thể không xem quy định mới về khoảng lùi công trình. Khoảng lùi này kết hợp với phần diện tích được phép xây dựng sau khi tính mật độ, thì chúng ta mới biết chính xác nhà mình sẽ được xây bao nhiêu. Xin mời các bạn tiếp tục theo dõi

Điều 6 – Phụ lục 18 – QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định khoảng lùi xây dựng công trình:

Khoảng lùi nhà liên kế cần đảm bảo các yêu cầu sau:

6.1. Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:

a) Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2m.
b) Trường hợp 9m ≤ D < 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 1m.
c) Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.

6.2. Tại các trục đường thương mại – dịch vụ (được xác định tại phụ lục 04):

Nhà liên kế xây dựng sát ranh lộ giới phải được thiết kế có khoảng lùi tại mặt tiền tầng 1 (tầng trệt) và lửng tại trệt nếu có nhằm tăng khả năng tiếp cận và tạo hành lang đi bộ.

Khoảng lùi nêu trên căn cứ vào quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết đô thị, thiết kế đô thị. Nếu chưa được quy định thì phải đảm bảo tối thiểu 3,0m so với ranh lộ giới. Trường hợp lô đất có chiều sâu D < 6m thì cần đảm bảo tối thiểu 50% khoảng lùi theo quy định.

6.3. Điều kiện xác định dãy nhà ở liên kế có khoảng lùi:

Nhà ở liên kế có khoảng lùi trên một hoặc nhiều đoạn phố được xác định khi thỏa điều kiện sau: các căn nhà có vị trí liền kề nhau trên đoạn phố đang xem xét có chỉ giới xây dựng (hiện trạng hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền về quản lý hoạch kiến trúc hướng dẫn) lùi so với ranh lộ giới và chiều dài liên tục của dãy nhà nêu trên tối thiểu 15m.

Nếu dãy nhà có khoảng lùi này chiếm trên một nửa số lượng căn nhà của đoạn phố đó thì cơ quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch – kiến trúc cần xem xét xác định khoảng lùi chung cho toàn đoạn phố. Trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, nếu là số lẻ thì làm tròn đến 0,5m.

Qua bài viết hy vọng Quý khách biết nhà mình được phép xây dựng bao nhiêu m2. Hãy khởi đầu xây nhà thuận lợi bằng cách xây nhà đúng giấy phép xây dựng. Chúc Quý khách xây nhà được nhiều may mắn, thuận lợi.