Nhà được xây mấy tầng?

Quy định số tầng xây dựng tối đa tại TP.HCM

Số tầng xây dựng tối đa nhà ở tại TP.HCM được xác định dựa trên lộ giới đường/hẻm, vị trí khu đất và các điều kiện được phép cộng thêm tầng theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND. Quy định này nhằm kiểm soát chiều cao công trình, đảm bảo đồng bộ kiến trúc và phù hợp quy hoạch đô thị.

Theo quy định hiện hành, mỗi công trình nhà ở riêng lẻ sẽ có một số tầng cơ bản, được xác định theo lộ giới đường trước nhà. Trên cơ sở đó, công trình có thể được xem xét xây thêm tầng nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể về vị trí và hình thái khu đất.

Video Quy Định Số Tầng Xây Dựng Tối Đa Tại TP.HCM Chi Tiết & Mới Nhất

Nguyên tắc xác định số tầng xây dựng tối đa

• Số tầng tối đa = số tầng cơ bản theo lộ giới + số tầng được phép cộng thêm (nếu có)
• Tầng được cộng thêm phải lùi vào tối thiểu 3,5m so với chỉ giới xây dựng
• Không áp dụng cộng thêm tầng đối với công trình có mặt tiền nhỏ hơn 4m
• Tổng số tầng xây dựng không được vượt quá số tầng quy định trong quy hoạch phân khu đã được phê duyệt

Các trường hợp được xem xét cộng thêm tầng

Nhà ở riêng lẻ có thể được xem xét tăng số tầng xây dựng tối đa khi đáp ứng ít nhất một trong các điều kiện sau:

• Nằm trong khu vực trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận theo quy hoạch
• Thuộc trục đường thương mại – dịch vụ theo danh mục quy định
• Lô đất có mặt tiền rộng từ 8m trở lên

Giới hạn số tầng đối với nhà ở liền kề

Trong thực tế áp dụng, nhà ở liền kề tại TP.HCM thường không vượt quá 6 tầng, kể cả trường hợp có yếu tố cộng thêm chiều cao. Việc cho phép xây dựng số tầng cụ thể sẽ được xem xét trên giấy phép xây dựng, căn cứ vào lộ giới, khoảng lùi và quy hoạch chi tiết của từng khu vực.

👉 Để xác định chính xác nhà bạn được xây tối đa mấy tầng, cần kết hợp tra cứu lộ giới đường, quy hoạch phân khu và điều kiện cộng thêm tầng theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND.

Nhà được xây mấy tầng?

Tại TP.HCM, nhà ở riêng lẻ thường được xây từ 2 đến 6 tầng, tùy thuộc vào lộ giới đường/hẻm, vị trí lô đất, khoảng lùi xây dựng và quy hoạch phân khu được duyệt.

• Nhà trong hẻm nhỏ thường xây 2–4 tầng
• Nhà tiếp giáp đường từ 6m trở lên có thể xây 4–6 tầng
• Nhà liền kề trong khu dân cư hiện hữu thông thường không vượt quá 6 tầng

Trường hợp lô đất có diện tích lớn, đường rộng, có khoảng lùi phù hợp và nằm trong khu vực được phép tăng tầng cao, công trình có thể được xem xét cộng thêm chiều cao theo quy định, nhưng vẫn phải tuân thủ hồ sơ quy hoạch và giấy phép xây dựng. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết:

Nhà được xây 3 tầng

• Áp dụng cho lộ giới từ dưới 3,5m đến dưới 6m.
• Đối với hẻm <3,5m, công trình phải tuân thủ quy chế, tiêu chuẩn thiết kế và PCCC, đồng thời không được phép xây ban công.

Nhà được xây 4 tầng

• Lộ giới 3,5–6m: có thể xây tối đa 4 tầng nếu có yếu tố tăng chiều cao; tầng 4 phải lùi vào 3,5m so với các tầng dưới.

• Lộ giới 6–16m: xây 4 tầng cơ bản, đảm bảo độ vươn ban công theo quy chế.

Nhà được xây 5 tầng

• Áp dụng cho lộ giới 6–16m hoặc 16–25m, khi đáp ứng điều kiện tăng tầng và khoảng lùi tối thiểu.

Nhà được xây 6 tầng

• Áp dụng cho lộ giới 16–25m hoặc >25m, công trình được xem xét tăng chiều cao theo quy định, nhưng nhà liền kề không vượt quá 6 tầng.

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TP.HCM

Việc nắm rõ chiều cao xây dựng tối đa theo lộ giới giúp đảm bảo công trình an toàn, tuân thủ pháp lý và tối ưu không gian đô thị. Các quy định dưới đây dựa trên Quyết định 56/2021/QĐ-UBND và QCVN 01:2021/BXD.

Video Quy Định Chiều Cao Tầng Xây Dựng Tối Đa Tại TP.HCM Chi Tiết Nhất

Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng

Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng là chiều cao công trình tại vị trí chỉ giới xây dựng (lộ giới hoặc vị trí có yêu cầu khoảng lùi so với lộ giới – đã tính cả chiều cao lan can hoặc sê-nô trên sàn mái).

Lưu ý:

• Các thiết bị kỹ thuật trên mái như cột ăng-ten, bể nước, ống khói, giàn hoa không tính vào chiều cao công trình.
• Trường hợp mặt đất công trình không đồng nhất, chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

Quy định chiều cao xây dựng tối đa

Dưới đây là bảng tổng hợp chiều cao tối đa nhà phố tại TP.HCM theo lộ giới:

Lưu ý quan trọng:

1. Nếu xây ít hơn số tầng tối đa, áp dụng cao độ chuẩn theo số tầng xây dựng thực tế.
2. Chiều cao các tầng phải tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
3. Nếu thiết kế thấp hơn cao độ chuẩn, cần nghiên cứu thêm sê-nô, lan can, sàn mái để đạt chuẩn.
4. Chiều cao không được vượt quá quy hoạch phân khu đã duyệt.

Chiều cao tầng trệt

Tầng 1 (tầng trệt): 3,8m

Trường hợp có lửng, tổng chiều cao tầng trệt + lửng theo lộ giới:

• Lộ giới < 3,5m: không có tầng lửng → H = 3,8m
• Lộ giới 3,5 – 16m: H = 5,8m; tầng lửng 2,8 – 3,0m
• Lộ giới ≥ 16m: H = 7,0m

Chiều cao tầng có lửng

Nhà riêng lẻ và nhà kết hợp dân dụng:

• Tầng lửng không tính vào số tầng nếu diện tích ≤65% diện tích sàn tầng bên dưới.
• Chỉ được 1 tầng lửng.
• Không được xây ban công cho tầng lửng. (Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD)

Nhà chung cư, chung cư hỗn hợp:

• Duy nhất một tầng lửng không tính vào số tầng cao nếu chỉ dùng làm khu kỹ thuật (như sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện hoặc các thiết bị công trình khác)
• Diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 10% diện tích sàn tầng ngay bên dưới và tối đa 300m². (Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD)

Các công trình khác:

• Tầng lửng chỉ dùng làm khu kỹ thuật, diện tích ≤10% sàn tầng bên dưới.

Chiều cao các tầng lầu

• Tầng 2 – 6: áp dụng theo bảng chiều cao tối đa từng lộ giới bên trên.
• Trường hợp cộng tầng, tầng trên cùng phải lùi vào 3,5m so với tầng dưới.
• Nhà nhiều mặt tiền hoặc vị trí đặc biệt: tham khảo Điều 7 – Phụ lục 18 QĐ 56/2021/QĐ-UBND để xử lý chiều cao theo đường lớn/nhỏ.

Xử lý trường hợp lô đất có vị trí đặc biệt tại TP.HCM

Lô đất có vị trí đặc biệt là lô đất nằm tại góc giao của hai hoặc ba đường (hoặc hẻm), hoặc tiếp giáp hai mặt trước – sau với hai tuyến đường có quy định khác nhau về tầng cao, chiều cao xây dựng. Các trường hợp này không áp dụng máy móc theo một lộ giới duy nhất, mà sẽ được xem xét riêng theo Điều 7 – Phụ lục 18, Quyết định 56/2021/QĐ-UBND TP.HCM

Việc xác định số tầng được xây dựng và chiều cao công trình trong các trường hợp này do cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch và cấp phép xây dựng xem xét, trên cơ sở các nguyên tắc dưới đây.

Trường hợp lô đất nằm tại góc giao hai hoặc ba đường

Trường hợp lô đất nằm tại góc giao của hai hoặc ba đường (hoặc hẻm) có quy định khác nhau về tầng cao, cần xác định:

• Đường (hoặc hẻm) có lộ giới lớn nhất → gọi là đường lớn
  
• Đường (hoặc hẻm) có lộ giới nhỏ nhất → gọi là đường nhỏ
  

Việc áp dụng chỉ tiêu quy hoạch được xác định theo chiều rộng phần lô đất tiếp giáp ranh lộ giới cụ thể:

▶️ Trường hợp 1: Chiều rộng lô đất (tại vị trí tiếp giáp ranh lộ giới) nhỏ hơn 3,0m quay về phía đường lớn

• Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (số tầng, chiều cao xây dựng…) 👉 Áp dụng theo quy định của đường nhỏ

📌 Trường hợp này thường gặp ở nhà góc hẻm nhỏ – đường lớn, nhưng mặt tiền chính rất hẹp.

Số tầng được xây dựng tối đa nhà hai mặt tiền – đường có lộ giới nhỏ bên hông

▶️ Trường hợp 2: Chiều rộng lô đất tối thiểu 3,0m quay về phía đường lớn

• Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc 👉 Áp dụng theo quy định của đường lớn

📌 Đây là trường hợp phổ biến với nhà góc phố, nhà hai mặt tiền có khả năng khai thác thương mại.

Trường hợp lô đất tiếp giáp hai mặt trước – sau với hai đường khác nhau

Đối với lô đất tiếp giáp hai mặt trước và sau, mỗi mặt giáp một tuyến đường (hoặc hẻm) có quy định khác nhau về tầng cao:

• Phần công trình xây dựng theo đường có lộ giới nhỏ hơn
• Nếu xây cao vượt quá chiều cao cho phép tại chỉ giới xây dựng của đường nhỏ 👉Phần xây cao hơn phải lùi vào tối thiểu 3,5m
  

Quy định này nhằm đảm bảo không phá vỡ không gian đô thị của tuyến đường nhỏ

Lưu ý quan trọng khi áp dụng Điều 7 – Phụ lục 18

• Số tầng và chiều cao không được vượt quá quy hoạch phân khu đã được duyệt
• Việc xác định đường lớn – đường nhỏ phải căn cứ hồ sơ quy hoạch chính thức
• Trường hợp phức tạp, nhà nhiều mặt tiền, nhà góc hẻm lớn👉 Nên tra cứu thông tin quy hoạch và xin ý kiến cơ quan cấp phép trước khi thiết kế

Các chủ đề pháp lý liên quan khi xây nhà tại TP.HCM

Khi xin giấy phép xây dựng tại TP.HCM, chủ nhà còn cần nắm rõ các nội dung pháp

lý quan trọng sau để tránh bị trả hồ sơ hoặc điều chỉnh thiết kế:

1. Tư vấn pháp lý xây nhà tại TP.HCM từ A–Z
2. Quy định về hệ số sử dụng đất – yếu tố quan trọng khi xin GPXD
3. Quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
4. Quy định khoảng lùi xây dựng công trình
5. Quy định về tầng hầm & bán hầm nhà phố
6. Chiều cao trần nhà bao nhiêu là hợp lý?
7. Quy định độ vươn ban công

Tiện ích tra cứu số tầng & chiều cao tầng được phép xây dựng tại TP.HCM

Tiện ích này giúp bạn xác định nhanh và chính xác:

• Số tầng tối đa được phép xây dựng
• Chiều cao xây dựng tối đa của nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM

Chỉ với vài thông tin cơ bản, hệ thống sẽ trả kết quả ngay, đồng thời tự động tổng hợp thêm 8 chỉ tiêu pháp lý quan trọng liên quan trực tiếp đến việc xin giấy phép xây dựng, như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, tầng lửng, tầng hầm…

Trải nghiệm tiện ích tra cứu pháp lý xin phép xây dựng online ngay hôm này

Liên hệ tư vấn & báo giá xây nhà

Việc xác định chiều cao xây dựng nhà ở tại TP.HCM không chỉ đơn thuần là chọn số tầng, mà còn liên quan chặt chẽ đến chỉ giới xây dựng, lộ giới đường, vị trí lô đất và quy định pháp lý từng khu vực. Nếu tính toán không chính xác ngay từ đầu, công trình rất dễ phải điều chỉnh hồ sơ, xin cấp phép lại hoặc thậm chí bị buộc tháo dỡ phần xây sai quy định.

Vì vậy, trước khi chốt phương án thiết kế và thi công, chủ đầu tư nên kiểm tra đầy đủ các quy định về chiều cao xây dựng, cao độ tầng trệt, tầng lửng và các tầng lầu để đảm bảo công trình vừa tối ưu không gian sử dụng, vừa đúng pháp lý và an toàn về kết cấu.

Nếu bạn đang trong giai đoạn chuẩn bị ngân sách, có thể tham khảo thêm các bài viết về giá xây nhà trọn gói & giá xây nhà phần thô để hình dung rõ hơn chi phí tương ứng với từng phương án xây dựng

Thông tin liên hệ tư vấn

• Mr Giang: 0989 013 033
• Ms Anh: 0987 377 223
• Địa chỉ: 99 Lê Văn Huân, P. Tân Bình, TP.HCM
• Email: kientrucnhatlam@gmail.com

Nguồn: kientrucnhatlam