Hệ Số Sử Dụng Đất: Yếu Tố Quan Trọng Khi Xin GPXD

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất được định nghĩa như sau:

“Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình (bao gồm cả tầng hầm, trừ diện tích dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và chỗ đỗ xe) với tổng diện tích lô đất.”

Ngoài ra, theo Mục 5, Phụ lục 18 của Quyết định số 56/2021/QĐ-UBND TP.HCM:

“Hệ số sử dụng đất đối với nhà liên kế được tính bằng tổng diện tích sàn xây dựng (theo số tầng, mật độ, khoảng lùi được quy định tại các điểm 3, 4, 6 của Phụ lục 18) chia cho diện tích lô đất phù hợp với quy hoạch.”

Vậy mục đích của hệ số sử dụng đất để làm gì?

Khi bạn xin giấy phép xây dựng cho các công trình như nhà phố, biệt thự, hay các dạng nhà ở riêng lẻ. Trước đây chỉ cần có thông số về chiều cao tầng và mật độ xây dựng. Tuy nhiên, từ tháng 7 năm 2021, theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất đã trở thành 1 trong 03 tiêu chí quan trọng nhất khi xin giấy phép xây dựng.

Cách tính hệ số sử dụng đất thế nào?

Theo Thông tư 01:2021/BXD, hệ số này được tính theo công thức:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Trong đó:

  – Tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm:

        + Toàn bộ diện tích các tầng và ban công.

        + Tầng hầm (tùy điều kiện cụ thể):

• Nếu không có ram dốc (chỉ có bậc thang lên xuống), diện tích tầng hầm được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng.
• Nếu có ram dốc, tầng hầm được xem là khu vực kỹ thuật và không tính vào tổng diện tích sàn.

 – Diện tích lô đất: Là diện tích thực tế của lô đất được sử dụng để xây dựng.

Ví dụ minh họa cách tính hệ số sử dụng đất

Để hiểu rõ hơn, chúng ta hãy cùng khảo sát một công trình mà Xây Dựng Nhật Lam đã xin giấy phép xây dựng. Ngôi nhà này tọa lạc tại phường 12, Quận 10, TP.HCM, với diện tích đất 97,4 m². Sau khi làm việc với Phòng Quản lý Đô thị Quận 10, công trình được xác định có hệ số sử dụng đất là 3,75.

– Tính tổng diện tích sàn tối đa: 97,4 * 3,75 = 363,75 (m²)

Như vậy, công trình này có thể xây dựng tổng diện tích sàn tối đa 363,75 m².

– Số tầng được phép xây dựng:

Theo Quyết định 56/2021/QĐ-UB của UBND TP.HCM, quy định về số tầng phụ thuộc vào lộ giới và một số điều kiện khác:

• Với lộ giới 12m, công trình được phép xây 4 tầng gồm: 1 trệt + 1 lửng + 3 lầu + tum.
• Nếu công trình nằm ở lô đất lớn, khu trung tâm Quận/Huyện hoặc trên đường thương mại – dịch vụ, có thể được xem xét xây thêm 1 tầng, tối đa là 5 tầng (1 trệt + 1 lửng + 4 lầu + tum).

Lưu ý:

Khi thiết kế phương án xây dựng, bạn cần chọn số tầng sao cho nhỏ hơn số tầng quy định. Bên cạnh đó, cần chọn diện tích từng sàn cho phù hợp công năng sử dụng. Và điều kiện tiên quyết là tổng diện tích sử dụng sàn phải nhỏ hơn diện tích được phép xây dựng tối đa theo hệ số sử dụng đất 3,75*97,4 = 363,75 m².

Bạn có thể tham khảo hình ảnh mặt bằng và bảng tính chi tiết để có cái nhìn trực quan hơn về cách xác định hệ số này trong thực tế.

• Diện tích xây dựng tầng trệt (phần trong nhà): 82,2 m²
• Diện tích xây dựng phần sân tầng trệt: 11,9 + 2,9 = 14,8 m²

• Diện tích xây dựng các lầu (1,2,3): 82,2 * 3 = 263,25m2
• Diện tích xây dựng ban công (1,2,3): 5,55 * 3 = 87,75 m2

• Diện tích xây dựng tầng tum: 18,23 m²

Làm sao để tra cứu hệ số sử dụng đất

Để tra cứu hệ số sử dụng đất nhà ở riêng lẻ đô thị, nhà phố, biệt thự,…Bạn có thể thực hiện theo 2 cách sau:

Cách 1: Tra cứu trực tuyến trên cổng thông tin quy hoạch

Bạn có thể truy cập cổng thông tin quy hoạch của của cơ quan chức năng tại địa phương để tra cứu hệ số này. Phương pháp này nhanh chóng và tiện lợi, giúp bạn tiếp cận thông tin chính xác từ cơ quan quản lý nhà nước.

Dưới đây là ví dụ về cách tra cứu hệ số đất ở TP.HCM:

Bước 1: Truy cập vào trang web chính thức của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM:

https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ban-do-quy-hoach.

Bước 2: Chọn kiểu hiển thị bản đồ

• Trên giao diện trang web, nhấp vào mục “Kiểu hiển thị”.
• Chọn bản đồ số để xem thông tin chi tiết về quy hoạch.

Bước 3: Định vị khu đất

• Sử dụng tính năng định vị GPS để tìm vị trí khu đất bạn cần tra cứu.
• Nhấp vào thửa đất trên bản đồ để truy xuất thông tin quy hoạch liên quan.

Bước 4: Tìm kiếm thông tin khu đất

• Nhấp vào ô “Tìm kiếm” trên giao diện.
• Bạn có thể tìm khu đất theo số tờ thửa hoặc tọa độ cụ thể.
• Sau khi nhập thông tin, nhấn “Tìm kiếm” để hệ thống truy xuất kết quả.

Bước 5: Xem kết quả

Hệ thống sẽ hiển thị thông tin chi tiết về khu đất, bao gồm hệ số sử dụng đất và các thông tin quy hoạch khác.

Cách 2: Liên hệ trực tiếp với Phòng Quản lý Đô thị

Nếu thông tin trên bản đồ số chưa được cập nhật do thay đổi quy hoạch, hãy liên hệ với Phòng Quản lý Đô thị tại Quận hoặc Huyện của bạn. Họ sẽ cung cấp thông tin chính xác và cập nhật mới nhất.