Xây Nhà Phần Thô – Tất Tần Tật Từ A–Z

TỔNG QUAN VỀ XÂY NHÀ PHẦN THÔ

Hình Thức Xây Nhà Phần Thô Là Gì?

Xây nhà phần thô là hình thức Quý khách giao cho nhà thầu thực hiện các công việc thi công phần thô, nhằm tạo “khung xương” vững chắc cho ngôi nhà.

Khi đến giai đoạn hoàn thiện. Quý khách cung cấp vật liệu hoàn thiện. Nhà thầu tiếp tục thực hiện các công việc nhân công hoàn thiện:  Sơn nước, lát gạch, lắp đặt thiết bị điện, đèn chiếu sáng, và thiết bị vệ sinh.

Phần thô bao gồm:

• Phần ngầm: Móng, bể phốt, hố ga, ống cấp thoát nước
• Phần khung thân: Cột, dầm, sàn, mái.
• Phần bao che: Xây và tô tường.
• Hệ thống trục điện nước: Dây cáp, ống luồn dây điện, đế âm, ống cấp và thoát nước.

Ưu & Nhược Điểm Khi Chọn Xây Nhà Phần Thô

Ưu điểm:
– Quý khách tuỳ chọn vật liệu hoàn thiện theo sở thích.
– Dễ kiểm soát chất lượng từng hạng mục.

Nhược điểm:
– Dễ phát sinh chi phí khi mua vật liệu hoàn thiện do lựa chọn theo cảm tính.
– Quý khách thường bị vượt quá ngân sách dự kiến ban đầu so với hình thức  xây nhà trọn gói.

Xây Nhà Phần Thô Và “Xây Dựng Phần Thô Và Nhân Công Hoàn Thiện” Có Giống Nhau?

Thực ra, khái niệm ” Xây nhà phần thô ” thường gặp tại các dự án nhà liên kế, biệt thự xây nhà sẵn để bán. Gia chủ sau khi mua nhà thô sẽ hoàn thiện ngôi nhà mình. (Quý khách hình minh hoạ phía dưới)

Tuy có sự khác biệt nhưng khi nói đến khái niệm này, nhưng mọi người ngầm hiểu “Giá xây nhà thô” và “Giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện” là giống nhau. Quý khách lưu ý, giá xây dựng phần thô của Nhật Lam House đã bao gồm cả nhân công hoàn thiện

Xây Nhà Phần Thô Bao Nhiêu Tiền 1m2?

Xây nhà phần thô 1m2 tại TPHCM, năm 2026 có đơn giá dao động từ 3.400.000 – 3.900.000 đ/m², thay đổi tùy theo gói dịch vụ (Tiết kiệm – Tiêu chuẩn – Cao cấp), theo từng loại nhà và điều chỉnh đơn giá tăng hoặc giảm theo từng điều kiện cụ thể.

Nội dung chính của bài viết này Nhật Lam House sẽ giới thiệu tổng quát các chủ đề liên quan đến xây nhà phần thô. Quý khách có thể hình dung bao quát về cả quá trình xây nhà của mình.

Các vấn đề chuyên sâu Quý khách vui lòng bấm vào đường Link ngay phía của từng chuyên mục

👉 Xem bảng giá chi tiết: Giá xây nhà phần thô mới nhất tại TPHCM

Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Phần Thô

Mục đích: của việc tính diện tích xây dựng theo tỷ lệ % giúp quý khách tính giá xây nhà thô theo phương pháp m2 sàn một cách nhanh chóng

Diện tích xây dựng phần thô được tính dựa trên hệ số quy đổi, tùy theo từng hạng mục công trình như:

• Phần móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)
• Tầng hầm (nếu có)
• Các tầng sử dụng
• Phần mái (mái tôn, mái BTCT, mái ngói)

📌 Mỗi hạng mục sẽ có tỷ lệ % quy đổi khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí xây dựng.

👉 Xem bảng hệ số & ví dụ tính chi tiết tại: Cách tính diện tích xây dựng nhà phần thô

Cách Tính Giá Xây Nhà Phần Thô Theo M2 Sàn

Giá xây nhà phần thô theo m2 sàn = Tổng diện tích dùng để tính giá (S) × Đơn giá sau điều chỉnh (P)

Trong đó:

• S: Tổng diện tích dùng để tính giá
• P: Đơn giá đã được điều chỉnh theo từng đặc thù công trình

Các Yếu Tố Làm Thay Đổi Đơn Giá Xây Thô

Đơn giá thi công phần thô có thể tăng/giảm tùy vào:

• Tổng diện tích xây dựng
• Quy mô & loại công trình (nhà phố, nhiều mặt tiền, biệt thự)
• Vị trí thi công (hẻm nhỏ, mặt tiền, điều kiện vận chuyển)
• Số tầng, nhịp nhà, kết cấu đặc biệt
• Yêu cầu kỹ thuật như điện 3 pha, tường bao dày 20cm, vách song đặc thù

👉 Xem bảng điều chỉnh đơn giá chi tiết tại đây: Điều chỉnh đơn giá xây nhà phần thô

XÂY NHÀ PHẦN THÔ GỒM NHỮNG GÌ?

Xây nhà phần thô bao gồm toàn bộ phần kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật âm, tạo nền tảng vững chắc cho ngôi nhà trước khi bước vào hoàn thiện.

Tại Nhật Lam House, dịch vụ xây nhà phần thô được triển khai theo 3 gói: Tiết kiệm – Tiêu chuẩn – Cao cấp, với vật tư & hạng mục thi công được liệt kê rõ ràng trong hợp đồng và kiểm tra trực tiếp tại công trình.

Video Xây Nhà Phần Thô Gồm Những Gì

Vật Tư Xây Nhà Phần Thô

Chất lượng phần thô phụ thuộc trực tiếp vào vật tư được sử dụng trong quá trình thi công.
Tại Nhật Lam House, toàn bộ vật tư được liệt kê rõ trong hợp đồng và kiểm tra thực tế tại công trình.

Vật liệu xây dựng nhà phần thô bao gồm

1. Cát xây dựng (Cát lấp, xây, tô, trộn bê tông, cán nền)
2. Đá xây dựng (đá lót móng, lót nền: Đá mi, đá 4×6; đá trộn bê tông: đá 1×2)
3. Xi măng (xây tô, bê tông)
4. Gạch tuynel: Gạch ống/ gạch đinh (Xây bể phốt, hố ga, xây tường, xây bậc cầu thang)
5. Thép xây dựng (Thép móng, cột, dầm, sàn, lanh tô, cầu thang)
6. Bê tông (Lót móng, bê tông móng, dầm, sàn, lanh tô)
7. Dây cáp điện
8. Ống cấp nước, thoát nước lạnh
9. Ống cấp nước nóng
10. Đế âm, ống luồn dây điện (ống ruột gà mềm hoặc ống cứng)
11. Cáp mạng (Cat 5 hoặc Cat6)
12. Vật liệu dán gạch (Keo dán gạch hoặc xi măng)
13. Vật liệu chống thấm (Hố ga, bể phốt, sàn, cổ ống, khe hở 2 nhà)

Mời bạn xem chi tiết vật tư và hạng mục thi công các gói xây nhà phần thô chi tiết tại đây:

👉 Xem thêm bài viết: Kinh nghiệm lựa chọn vật tư xây nhà phần thô bền đẹp và tối ưu chi phí tại đây.

Các Hạng Mục Thi Công Trong Xây Nhà Phần Thô

Trong gói xây nhà phần thô, các hạng mục thi công thường được chia thành 02 nhóm công việc chính, giúp chủ đầu tư dễ hiểu, dễ so sánh và kiểm soát chi phí ngay từ đầu.

A. Phần xây dựng cơ bản (Nhà thầu cung cấp cả nhân công & vật tư thô)

Đây là nhóm công việc tạo nên kết cấu chịu lực và hình dáng công trình, bao gồm:

• Công tác bê tông cốt thép (BTCT): móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái.
• Công tác xây tô: tường bao, tường ngăn, tường kỹ thuật.
• Công tác cán nền, chống thấm: sàn, WC, sân thượng, mái.
• Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường: điện, ống nước nóng – lạnh, mạng internet.
• Công tác an toàn & bao che: giàn giáo, lưới chắn, tủ điện chống giật.

📌 Đây là phần cốt lõi quyết định độ bền, tuổi thọ và khả năng sử dụng lâu dài của ngôi nhà.

B. Phần nhân công hoàn thiện (Chủ đầu tư cung cấp vật tư hoàn thiện)

Sau khi hoàn tất phần thô, nhà thầu tiếp tục cung cấp nhân công hoàn thiện, bao gồm:

• Nhân công lát gạch (≤ 80×80 cm).
• Nhân công ốp gạch khu vực WC (cao khoảng 2,7m – 3,0m).
• Nhân công bả bột, sơn nước.
• Nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh 
• Nhân công lắp đặt đèn chiếu sáng ( không gồm đèn chùm)
• Nhân công lắp đặt thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, MCB)
• Nhân công dọn dẹp vệ sinh cơ bản trước khi bàn giao.

💬 Gói cao cấp tại Nhật Lam House bao gồm vệ sinh công nghiệp, camera giám sát tiến độ.

Các hạng mục thi công phần thô theo từng giai đoạn thực tế

Quá trình thi công xây nhà phần thô thường được triển khai theo các giai đoạn sau:

1. Công tác chuẩn bị & phụ trợ: dựng lán trại, bao che, lắp đặt tủ điện an toàn, đảm bảo vệ sinh và an ninh công trình.
2. Thi công phần móng & hệ thống kỹ thuật âm nền: móng băng, móng cọc, hố ga, hệ thống thoát nước ngầm.
3. Thi công phần thân và mái: bê tông cốt thép, cốt pha, xây tô, chống thấm sàn – mái.
4. Lắp đặt trục kỹ thuật điện – nước âm tường cho toàn bộ công trình.

Phần nhân công hoàn thiện trong gói xây nhà phần thô gồm những gì?

1. Bả bột và lăn sơn nước
2. Lát nền và ốp gạch
3. Lắp đặt thiết bị điện và đèn chiếu sáng
4. Lắp đặt thiết bị nước và thiết bị vệ sinh

👉 Xem chi tiết hạng mục thi công theo từng gói tại: So sánh 03 gói dịch vụ xây dựng phần thô

DỊCH VỤ XÂY NHÀ PHẦN THÔ

Vì Sao Nên Chọn Nhà Thầu Thi Công Phần Thô Trọn Gói?

Thi công phần thô là giai đoạn then chốt quyết định độ bền và an toàn của ngôi nhà. Việc lựa chọn nhà thầu uy tín giúp chủ nhà:

• ✅ Hạn chế rủi ro sai kỹ thuật, phát sinh chi phí, sử dụng vật tư không đạt chuẩn
• ✅ Tiết kiệm thời gian & công sức, không phải tự quản lý nhiều đội thợ
• ✅ Đảm bảo tiến độ và chất lượng, có hợp đồng – bảo hành – trách nhiệm rõ ràng

👉 Xem chi tiết quy trình thi công phần thô tại Nhật Lam House để hiểu cách kiểm soát chất lượng từng hạng mục.

Các Gói Xây Nhà Phần Thô Tại Nhật Lam House – Nên Chọn Gói Nào?

Tại Nhật Lam House, Quý khách có thể lựa chọn 03 gói dịch vụ xây nhà phần thô phù hợp với nhu cầu và ngân sách:

1) Gói Tiết Kiệm – Giải pháp “kinh tế”

Phù hợp với khách hàng ưu tiên ngân sách nhưng vẫn muốn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật phần thô.

• ✔ Vật tư cơ bản – đạt tiêu chuẩn kỹ thuật
• ✔ Thi công đúng quy trình
• ✔ Tiết kiệm 8–12% so với gói tiêu chuẩn

👉 Xem chi tiết tại gói xây nhà phần thô giá rẻ

2) Gói Tiêu Chuẩn – Dịch vụ được 90% khách hàng lựa chọn

Đây là gói có tỷ lệ chọn cao nhất vì cân bằng giữa chất lượng vật tư – độ bền – chi phí.

👉 Xem bảng giá chi tiết tại gói xây nhà phần thô tiêu chuẩn.

3) Gói Cao Cấp – Giải pháp cho nhà cao tầng, tải trọng cao

Phù hợp cho khách hàng có yêu cầu chất lượng cao.

• ✔ Vật tư yêu cầu mác, độ bền cao
• ✔ Hạng mục thi công có kết cấu chịu tải cao
• ✔ Bao gồm vệ sinh công nghiệp & nhiều yêu cầu nâng cao

👉 Tìm hiểu thêm tại gói xây nhà phần thô cao cấp.

Ưu Đãi Đặc Biệt 2026 Khi Thi Công Phần Thô Tại Nhật Lam House

Khi ký hợp đồng thi công xây nhà phần thô tại Nhật Lam House, Quý khách được nhận ngay 2 ưu đãi hấp dẫn:

• ✅Miễn phí bản vẽ thiết kế
• ✅Miễn phí xin giấy phép xây dựng

👉 Liên hệ Nhật Lam House để được tư vấn gói phù hợp với diện tích, nhu cầu và ngân sách thực tế.

CÁC NỘI DUNG CƠ BẢN XÂY NHÀ PHẦN THÔ

Trình Tự Thi Công Xây Dựng Nhà Phần Thô?

Thi công xây dựng nhà phần thô được triển khai theo trình tự logic từ kết cấu đến hoàn thiện, nhằm đảm bảo công trình đạt độ bền, an toàn và đúng tiến độ. Về tổng thể, quá trình này gồm 02 giai đoạn chính:

• Giai đoạn 1: Thi công khung xương chịu lực, bao che công trình và hệ thống điện nước âm.
• Giai đoạn 2: Thi công hoàn thiện phần nhân công (ốp lát, sơn nước, lắp đặt thiết bị cơ bản).

👉 Tìm hiểu chi tiết từng bước tại: Trình Tự Các Bước Xây Nhà Phần Thô

Quy Trình Kỹ Thuật Thi Công Xây Dựng Phần Thô của Nhật Lam House

Nhật Lam House áp dụng quy trình thi công phần thô theo tiêu chuẩn kỹ thuật, bao gồm các bước cốt lõi như:

• Khảo sát, định vị tim trục – cao độ công trình
• Thi công móng, cột, dầm, sàn theo bản vẽ kết cấu
• Xây tường bao – tường ngăn
• Thi công hệ thống điện nước âm
• Chống thấm các vị trí trọng yếu
• Nghiệm thu kỹ thuật từng giai đoạn

👉 Tìm hiểu đầy đủ quy trình thi công phần thô từ A–Z (14 bước kỹ thuật), kèm tiêu chuẩn nghiệm thu chi tiết tại đây.

Quy Trình Làm Việc Khi Xây Nhà Phần Thô Tại Nhật Lam House

Để đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, Nhật Lam House triển khai quy trình làm việc rõ ràng với khách hàng, từ tư vấn đến nghiệm thu và bảo hành, bao gồm 09 bước:

Bước 1: Tiếp nhận thông tin và nhu cầu của khách hàng

Bước 2: Phân tích và tư vấn

Bước 3: Thống nhất phương án, chốt đơn giá

Bước 4: Ký hợp đồng và đặt cọc

Bước 5: Lập bản vẽ kỹ thuật và xin phép xây dựng

Bước 6: Thi công và giám sát

Bước 7: Nghiệm thu công việc

Bước 8: Hoàn thành và bàn giao

Bước 9: Bảo trì, bảo hành

👉 Tham khảo chi tiết Xây nhà phần thô phải bắt đầu như thế nào? để hiểu rõ các bước làm việc trước khi khởi công.

Thời Gian Thi Công Phần Thô Bao Lâu?

Thời gian thi công phần thô phụ thuộc vào diện tích, số tầng, độ phức tạp bản vẽ, vị trí và mặt bằng thi công, cũng như thời tiết.

Thông thường thời gian xây dựng phần khung thô & lắp đặt điện nước đường trục

• Nhà cấp 4 (nhà chỉ có tầng trệt) mất  1 tháng 
• Nhà 2 – 3 tầng khoảng 1 – 2 tháng
• Nhà 4, 5 tầng khoảng 3 đến 4 tháng
• Nhà trong hẻm nhỏ, điều kiện thi công chật hẹp có thời gian thi công lâu hơn mức bình thường

 ➡ Xem chi tiết về Tiến độ thi công phần thô tại đây.

Thông thường thời gian hoàn thiện nhà thấp tầng từ 1-2 tháng, nhà nhiều tầng từ 3 đến 5 tháng 

LƯU Ý CÁC LOẠI GIẤY TỜ & HỢP ĐỒNG PHẦN THÔ

Giấy Tờ – Hồ Sơ Pháp Lý Cần Chuẩn Bị khi xây nhà thô

Khi chuẩn bị xây nhà phần thô, chủ đầu tư cần nắm rõ một số nhóm giấy tờ pháp lý quan trọng. Các hồ sơ này thường được chia theo từng giai đoạn: trước thi công – trong thi công – và khi hoàn công.

1) Trước khi thi công

Bao gồm các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất và các hồ sơ thiết kế liên quan. Đây là cơ sở để xin giấy phép xây dựng và đảm bảo công trình đủ điều kiện pháp lý.

2) Trong quá trình thi công

Giai đoạn này cần hoàn thiện giấy phép xây dựng, hồ sơ thi công với nhà thầu, các thông báo cần nộp cho cơ quan chức năng, và những giấy tờ phục vụ quản lý kỹ thuật – an toàn trong suốt thời gian thi công.

3) Khi hoàn công

Bao gồm các hồ sơ nghiệm thu và tài liệu chứng minh công trình đã thi công đúng thiết kế, đúng giấy phép và đủ điều kiện cập nhật vào sổ hồng.

👉 Xem danh sách giấy tờ pháp lý xây nhà phần thô chi tiết theo từng giai đoạn tại bài viết chuyên sâu.

Hợp Đồng Xây Nhà Phần Thô – Những Nội Dung Cần Đặc Biệt Lưu Ý

Hợp đồng thi công phần thô là văn bản quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả chủ nhà và nhà thầu. Khi ký kết, cần đặc biệt quan tâm đến các nhóm điều khoản cốt lõi như:

• Phạm vi công việc & hạng mục thi công
• Danh mục vật tư phần thô (chủng loại, thương hiệu)
• Đơn giá, cách tính diện tích & điều chỉnh phát sinh
• Tiến độ thi công & các mốc nghiệm thu
• Điều khoản thanh toán theo từng giai đoạn
• Bảo hành, trách nhiệm sau bàn giao & cam kết kèm theo

👉 Tham khảo những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây nhà phần thô để hạn chế rủi ro khi xây dựng.

Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết, báo giá theo diện tích, hoặc muốn khảo sát trực tiếp tại nhà, đội ngũ Nhật Lam House luôn sẵn sàng hỗ trợ.

📞 Liên hệ tư vấn

• Mr Giang 0989 013 033
• Ms Anh 0987 377 223
• Địa chỉ: 99 Lê Văn Huân, P.13, Q.Tân Bình, TP.HCM
• Email tư vấn xây nhà: nhatlamhouse@gmail.com
• Bộ phận vật tư: kientrucnhatlam@gmail.com