Giải đáp Đơn Giá Xây Dựng Phần Thô Nhà Phố Cao Tầng & Nhịp Lớn

Giải Đáp Khái Niệm “Cao Tầng & Nhịp Lớn”

Khái Niệm Đơn Giá Xây Dựng Nhà Phố Cao Tầng & Nhịp Lớn

Trong thực tế, khu vực đô thị của các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh thường có diện tích đất ở hạn chế và giá trị đất cao. Do đó, nhu cầu sử dụng không gian xây dựng được tối đa hóa, đặc biệt là để phục vụ cho mục đích kinh doanh và dịch vụ. Điều này tạo ra nhu cầu xây dựng các nhà phố cao tầng với số tầng từ 6 đến 9 để đáp ứng nhu cầu này.

Trong bài viết này, khái niệm “Đơn giá xây nhà phần thô nhà phố cao tầng, nhịp lớn” được đề cập đến việc điều chỉnh giá xây dựng cho các loại nhà phố có đặc điểm là có từ 6 đến 9 sàn và nhịp lớn, tức là có nhịp ngang từ 5,5m đến 7,5m.

Khái niệm “Nhà cao tầng” trong việc tính toán kết cấu xây dựng áp dụng cho các công trình có chiều cao từ 40m trở lên. Trong quá trình tính toán, cấu trúc của những công trình này phải chịu được tải trọng động từ gió và động đất từ cấp 7 trở lên. Tuy nhiên, ở bài viết này chúng ta không đề cập đến khái niệm “Nhà cao tầng” này mà chỉ quan tâm đến khái niệm: Đơn giá xây nhà phần thô “nhà phố cao tầng, nhịp lớn”

Theo Quy định cấp phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ (được quy định trong Quyết định số 56/2021/QĐ-UB của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh), số tầng tối đa cho một căn nhà là 6 tầng (tương ứng với 9 sàn). Do đó, trong quá trình xác lập đơn giá xây dựng, sẽ sử dụng mức 6 đến 9 sàn để tính toán như sau

Nhà tính theo nhà phố tiêu chuẩn là nhà dưới 5 sàn sẽ không điều chỉnh đơn giá:

• Nhà 1 trệt 3 lầu + 1 tum+Mái: 05 sàn
• Nhà 1 trệt +Lửng+2 lầu + 1 tum+Mái: 05 sàn

09 Trường hợp sau trên 5 sàn sẽ điều chỉnh đơn giá:

• Nhà 1 trệt 4 lầu + 1 tum+Mái: 6 sàn
• Nhà 1 trệt +Lửng+3 lầu + 1 tum+Mái: 6 sàn
• Hầm+1 trệt +Lửng+2 lầu + 1 tum+Mái: 6 sàn
• Nhà 1 trệt 5 lầu + 1 tum+Mái: 7 sàn
• Hầm+1 trệt +Lửng+3 lầu + 1 tum+Mái: 7 sàn
• Nhà 1 trệt +Lửng+4 lầu + 1 tum+ Mái: 7 sàn
• Nhà 1 trệt +Lửng+5 lầu + 1 tum+ Mái: 8 sàn
• Hầm+1 trệt +Lửng+4 lầu + 1 tum+Mái: 8 sàn
• Hầm+1 trệt +Lửng+5 lầu + 1 tum+ Mái: 9 sàn

Tại Sao Điều Chỉnh Đơn Giá 

Để trả lời cho câu hỏi  “Đơn Giá Xây Nhà Phần Thô Nhà Phố Cao Tầng, Nhịp Lớn” phải điều chỉnh chúng ta cùng khảo sát 07 nguyên nhân sau

Đối với móng: Khi nhà xây càng nhiều tầng, móng nhà phải gánh đỡ khối lượng công trình càng tăng lên gọi là tải trọng tác động theo chiều thẳng đứng

Tải trọng lớn dẫn đến móng chịu nội lực lớn phải ép nhiều cọc, kích thước đài móng lớn, độ lệch tâm cọc đến cột lớn do vậy thép đài cọc sẽ phải tăng tiết diện từ D12mm lên D16mm, chiều cao đài móng, dầm móng dày từ 70 cm phăỉ tăng lên từ 1,0m đến 1,2m tuỳ trường hợp cụ thể khi tính toán

Đối với cột: Ngoài ra khi công trình càng cao thì cột phải tăng tiết diện và tăng cốt thép để chống chịu tải trọng do gió tác động, do gánh đỡ khối lượng công trình càng tăng lên do tăng số tầng

Đối với dầm: Khi nhịp ngang nhà càng lớn dầm sàn có xu hướng bị võng xuống do vậy dầm sàn, dầm phụ (sàn lớn phải có thêm dầm phụ) phải tăng tiết diện và tăng thép dầm để tăng khả  năng chịu lực của cả dầm chính, dầm phụ

Đối với sàn: Khi nhịp tăng lên để chống võng sàn, độ dày sàn phải tăng, dẫn đến sàn phải tăng thép, tăng bê tông

Tăng Mác Bê Tông, Thép: Cả ba nguyên nhân này đều làm tăng khối lượng bê tông, khối lượng thép. Ngoài ra, còn phải tăng khả năng chịu lức bằng cách tăng mác bê tông từ mác 250 lên mác 300, tăng mác thép thép chủ CBV 300 lên CBV 400 hoặc CBV500.

Biện Pháp Thi Công: Khi tăng tiết diện dầm, cột cũng dẫn đến biện pháp thi công chống, giằng, neo cốt pha cột, dầm, sàn cũng tốn kém thêm chi phí nhiều hơn so với phương pháp thi công nhà phố dưới 5 sàn

Công Tác Bao Che: Khi công trình tăng thêm số tầng công tác bao che đảm bảo vệ sinh, an toàn khi thi công trên cao sẽ phức tạp hơn và tốn nhiều chi phí hơn

Các điều này dẫn đến việc tăng chi phí xây dựng, từ đó cần phải điều chỉnh đơn giá xây nhà phần thô cho các loại “nhà phố cao tầng và có nhịp lớn” để phản ánh chi phí thực tế và đảm bảo tính khả thi của dự án. Mức điều chỉnh đơn giá sẽ phụ thuộc vào số tầng của công trình và kích thước của nhịp. Cụ thể:

• Nhịp lớn nhưng dưới 5 sàn: 50.000 đồng/m2 sàn
• Nhà cao tầng nhưng nhịp dưới 5,5m: 50.000 đồng/m2 sàn
• Nhà cao tầng(Từ 6 đến 9 sàn) nhưng nhịp trên 5,5m: 100.000 đến 150.000 đồng/m2 sàn