Quy Định Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở Riêng Lẻ

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM được xác định theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của UBND TP.HCM, căn cứ trên diện tích lô đất hợp lệ (sau khi trừ phần đất nằm trong lộ giới). Nguyên tắc chung là mật độ xây dựng giảm dần theo quy mô lô đất.

Cụ thể, lô đất dưới 50m² được phép xây dựng tối đa 100%, lô 100m² là 90%, lô 200m² là 70%, và giảm dần xuống 50% đối với lô đất từ 500m² trở lên. Với các diện tích nằm giữa các mốc trên, mật độ xây dựng được xác định theo bảng quy định chính thức, bảo đảm tuân thủ quy hoạch đô thị và điều kiện cấp giấy phép xây dựng tại TP.HCM.

👉 Hãy cùng Nhật Lam House tìm hiểu cách xác định mật độ xây dựng chuẩn pháp lý và tránh sai sót khi xin giấy phép xây dựng trong bài viết này.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ này được chia thành hai loại chính:

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ (%) giữa diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất. Diện tích chiếm đất này không bao gồm các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ (%) giữa tổng diện tích chiếm đất của tất cả các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Vì sao chủ đầu tư cần quan tâm đến mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng là một trong ba tiêu chí quan trọng khi xin giấy phép xây dựng (theo Thông tư 01/2021/TT-BXD). Xác định mật độ phù hợp giúp công trình tuân thủ pháp luật, tối ưu không gian sử dụng và đảm bảo mỹ quan đô thị. Mỗi dự án sẽ có mật độ riêng, vì vậy chủ đầu tư cần nắm chắc quy định pháp lý và đặc điểm công trình để tính toán chính xác trước khi thi công.

Quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM

Theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của UBND TP.HCM, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại thành phố được xác định dựa trên diện tích lô đất và khoảng lùi bắt buộc. Mật độ xây dựng giảm dần theo diện tích lô đất: 100% cho lô <50m² và 50% cho lô 500m², các diện tích khác được xác định theo bảng quy định chính thức. Quy định này giúp chủ đầu tư tối ưu diện tích xây dựng, tuân thủ pháp luật và phù hợp với quy hoạch đô thị.

Sau đây là chi tiết áp dụng cho từng loại công trình: biệt thự và nhà phố, kèm bảng tham khảo mật độ và cách tính nội suy.

Mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng tối đa của nhà phố được quy định theo bảng sau:

Bảng mật độ xây dựng nhà phố theo diện tích lô đất

Diện tích lô đất (m2)	<50	100	200	300	500
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50

Ghi chú: Với các lô đất có diện tích nằm giữa các mốc trên, mật độ xây dựng được xác định bằng phương pháp nội suy theo công thức:

Nt = Nb – [(Nb – Na) x (Ct – Cb) / (Ca – Cb) ]

Trong đó:

Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
Ct: diện tích khu đất cần tính;
Ca: diện tích khu đất cận trên;
Cb: diện tích khu đất cận dưới;
Na: mật độ xây dựng cận trên tương ứng với Ca;
Nb: mật độ xây dựng cận dưới tương ứng với Cb

Mật độ xây dựng biệt thự

Đối với công trình biệt thự, mật độ xây dựng tối đa được quy định như sau:

Biệt thự đơn lập: Tối đa 50%, cao không quá 3 tầng.
Biệt thự song lập: Tối đa 55%, cao không quá 3 tầng.

Video Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhanh Chóng, Chính Xác Nhất

Cách tính mật độ xây dựng chính xác

Mật độ xây dựng được tính bằng tỷ lệ (%) giữa diện tích xây dựng và diện tích lô đất hợp lệ (sau khi trừ phần đất thuộc lộ giới, khoảng lùi bắt buộc nếu có). Để đảm bảo kết quả đúng quy định QĐ 56/2021/QĐ-UBND, Bạn có thể áp dụng nhiều cách tính khác nhau tùy nhu cầu: tính thủ công – nội suy bằng Excel, tính nhanh bằng tiện ích online, hoặc tra bảng mật độ xây dựng có sẵn. Phần dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết từng phương pháp, kèm ví dụ minh họa dễ hiểu.

Tính mật độ xây dựng nhà ở bằng EXCEL

Trong trường hợp lô đất có diện tích không trùng các mốc trong bảng quy định, bạn có thể sử dụng hàm nội suy trong Excel để tính nhanh mật độ xây dựng cho phép.

Cách thực hiện ngắn gọn:

Áp dụng hàm nội suy (FORECAST) dựa trên các mốc diện tích – mật độ liền kề trong bảng quy định
Kết quả cho ra mật độ tối đa (%) tương ứng với diện tích đất cụ thể

Ví dụ minh họa: Tính mật độ xây dựng cho lô đất 100m²

Diện tích lô đất: 5m × 20m = 100m²
Diện tích xây dựng thực tế: 5m × 18m = 90m²
Phần sân chừa lại: 5m × 2m = 10m²

Cách tính mật độ xây dựng:

90 / 100 × 100 = 90%

👉 Kết quả: Mật độ xây dựng = 90%, trong đó 90m² là diện tích được phép xây dựng và 10m² là diện tích sân trống theo quy định.

Tính mật độ xây dựng online

Nếu bạn không muốn lập công thức Excel hay tra bảng thủ công, có thể sử dụng tiện ích tra cứu mật độ xây dựng online để cho ra kết quả nhanh và chính xác.

Tiện ích tra cứu pháp lý tự động sẽ giúp Bạn:

Xác định mật độ xây dựng tối đa theo diện tích đất
Tính ngay diện tích được phép xây dựng và phần sân chừa
Đồng thời trả về nhiều thông tin quan trọng liên quan đến giấy phép xây dựng tại TP.HCM

Cách sử dụng chỉ với 3 bước:

Bước 1: Nhập thông tin lô đất

Diện tích đất (m²)
Chiều rộng – chiều dài
Độ rộng lộ giới

Bước 2: Nhấn “TÍNH KẾT QUẢ”

Hệ thống sẽ tự động xử lý theo quy định hiện hành.

Bước 3: Xem kết quả

Bao gồm mật độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích sân và các thông tin pháp lý liên quan.

👉 Nhờ đó, bạn có thể đánh giá nhanh khả năng xây dựng của lô đất, hạn chế rủi ro sai quy định và chủ động hơn trong quá trình xin phép và thi công.

Bảng tra mật độ xây dựng sẵn

Để giúp bạn đỡ tốn thời gian tính toán và tránh sai sót khi nội suy, Nhật Lam House đã tổng hợp sẵn bảng tra mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện hành.

Cách sử dụng bảng tra:

Xác định diện tích lô đất sau khi trừ phần nằm trong lộ giới
Tra diện tích tương ứng trong bảng
Xác định mật độ xây dựng tối đa và phần diện tích được phép xây dựng

Ví dụ minh họa: Cách tra bảng mật độ xây dựng chính xác

mat-do-xay-dung-nha-o-rieng-le-tp.hcm — Mật độ xây dựng nhà ở TP.HCM

Ví dụ: Lô đất có tổng diện tích 124,08m², trong đó 16,5m² nằm trong phạm vi lộ giới (không được tính mật độ).

Bước 1: Tính diện tích khuôn viên hợp lệ: 124,08 − 16,5 = 107,58m²

Bước 2: Tra bảng mật độ xây dựng tương ứng

Với diện tích khoảng 107–108m², bảng tra cho thấy:

Mật độ xây dựng tối đa: ~88,4%
Diện tích xây dựng tối đa: ~95,18m²
Diện tích sân – khoảng trống tối thiểu: ~12,4m²

👉 Đây chính là con số dùng để lập hồ sơ xin phép xây dựng, không phải diện tích ghi trên sổ đỏ ban đầu.

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 50 đến 75m2)
Diện tích	Phần Trăm
50 m2	100,00%
51 m2	99,80%
52 m2	99,60%
53 m2	99,40%
54 m2	99,20%
55 m2	99,00%
56 m2	98,80%
57 m2	98,60%
58 m2	98,40%
59 m2	98,20%
60 m2	98,00%
61 m2	97,80%
62 m2	97,60%
63 m2	97,40%
64 m2	97,20%
65 m2	97,00%
66 m2	96,80%
67 m2	96,60%
68 m2	96,40%
69 m2	96,20%
70 m2	96,00%
71 m2	95,80%
72 m2	95,60%
73 m2	95,40%
74 m2	95,20%
75 m2	95,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dưng (từ 76 đến 100m2)
Diện tích	Phần Trăm
76 m2	94,80%
77 m2	94,60%
78 m2	94,40%
79 m2	94,20%
80 m2	94,00%
81 m2	93,80%
82 m2	93,60%
83 m2	93,40%
84 m2	93,20%
85 m2	93,00%
86 m2	92,80%
87 m2	92,60%
88 m2	92,40%
89 m2	92,20%
90 m2	92,00%
91 m2	91,80%
92 m2	91,60%
93 m2	91,40%
94 m2	91,20%
95 m2	91,00%
96 m2	90,80%
97 m2	90,60%
98 m2	90,40%
99 m2	90,20%
100 m2	90,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 100 đến 125m2)
Diện tích	Phần Trăm
101 m2	90%
102 m2	89,60%
103 m2	89,40%
104 m2	89,20%
105 m2	89,00%
106 m2	88,80%
107 m2	88,60%
108 m2	88,40%
109 m2	88,20%
110 m2	88,00%
111 m2	87,80%
112 m2	87,60%
113 m2	87,40%
114 m2	87,20%
115 m2	87,00%
116 m2	86,80%
117 m2	86,60%
118 m2	86,40%
119 m2	86,20%
120 m2	86,00%
121 m2	85,80%
122 m2	85,60%
123 m2	85,40%
124 m2	85,20%
125 m2	85,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 126 đến 150m2)
Diện tích	Phần Trăm
126 m2	84,80%
127 m2	84,60%
128 m2	84,40%
129 m2	84,20%
130 m2	84,00%
131 m2	83,80%
132 m2	83,60%
133 m2	83,40%
134 m2	83,20%
135 m2	83,00%
136 m2	82,80%
137 m2	82,60%
138 m2	82,40%
139 m2	82,20%
140 m2	82,00%
141 m2	81,80%
142 m2	81,60%
143 m2	81,40%
144 m2	81,20%
145 m2	81,00%
146 m2	80,80%
147 m2	80,60%
148 m2	80,40%
149 m2	80,20%
150 m2	80,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 151 đến 175m2)
Diện tích	Phần Trăm
151 m2	79,80%
152 m2	79,60%
153 m2	79,40%
154 m2	79,20%
155 m2	79,00%
156 m2	78,80%
157 m2	78,60%
158 m2	78,40%
159 m2	78,20%
160 m2	78,00%
161 m2	77,80%
162 m2	77,60%
163 m2	77,40%
164 m2	77,20%
165 m2	77,00%
166 m2	76,80%
167 m2	76,60%
168 m2	76,40%
169 m2	76,20%
170 m2	76,00%
171 m2	75,80%
172 m2	75,60%
173 m2	75,40%
174 m2	75,20%
175 m2	75,00%

Bảng Tra Mật Độ Xây Dựng (từ 176 đến 200m2)
Diện tích	Phần Trăm
176 m2	74,80%
177 m2	74,60%
178 m2	74,40%
179 m2	74,20%
180 m2	74,00%
181 m2	73,80%
182 m2	73,60%
183 m2	73,40%
184 m2	73,20%
185 m2	73,00%
186 m2	72,80%
187 m2	72,60%
188 m2	72,40%
189 m2	72,20%
190 m2	72,00%
191 m2	71,80%
192 m2	71,60%
193 m2	71,40%
194 m2	71,20%
195 m2	71,00%
196 m2	70,80%
197 m2	70,60%
198 m2	70,40%
199 m2	70,20%
200 m2	70,00%

Các bài viết chủ đề liên quan

Liên hệ tư vấn & báo giá xây nhà

Việc xác định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ không chỉ là con số phần trăm trên giấy, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến phương án thiết kế, chi phí xây dựng và khả năng được cấp giấy phép xây dựng. Nếu tính sai ngay từ đầu, hồ sơ rất dễ bị yêu cầu điều chỉnh hoặc phát sinh thay đổi khi đã triển khai thi công.

Vì vậy, trước khi chốt phương án xây nhà, gia chủ nên xác định chính xác mật độ xây dựng tối đa theo diện tích đất hợp lệ, kết hợp với nhu cầu sử dụng và ngân sách đầu tư để tránh phát sinh không cần thiết.

Trong giai đoạn chuẩn bị tài chính, bạn có thể tham khảo thêm giá xây nhà trọn gói hoặc giá xây nhà phần thôi để hình dung rõ hơn chi phí tương ứng với từng phương án xây dựng.

Để tư vấn hỗ trợ tốt nhất, Quý khách vui lòng liên hệ:

Mr Giang 0989 013 033 – Ms Anh 0987 377 223
Địa chỉ: 99 Lê Văn Huân, P.Tân Bình, TP.HCM
Email: kientrucnhatlam@gmail.com

Chính sách bảo hành hợp đồng xây nhà trọn gói

Nguồn: kientrucnhatlam

Kỹ sư Trần Trường Giang

Kỹ sư Trần Trường Giang – Tổng giám đốc Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Nhật Lam
Chuyên gia 25 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế & quản lý xây dựng. Ông Giang đã trực tiếp điều hành và giám sát hơn 300 công trình thực tế, đảm bảo chất lượng – tiến độ – an toàn. Mỗi nội dung chia sẻ trên website đều được ông đúc kết từ kinh nghiệm thi công thực tiễn, cập nhật theo đơn giá và vật tư xây dựng mới nhất năm 2026.