Quy Định Về Khoảng Lùi Xây Dựng Tại TP.HCM [Cập Nhật 2026]

 Khoảng lùi xây dựng là gì?

Khoảng lùi xây dựng là khoảng không gian bắt buộc phải chừa giữa công trình và ranh lộ giới hoặc ranh đất phía sau.

Mục đích của việc chừa khoảng lùi là để:

• ✅ Đảm bảo an toàn khi xảy ra cháy nổ
• ✅ Tạo độ thông thoáng, lấy gió – ánh sáng tự nhiên
• ✅ Đảm bảo lối tiếp cận PCCC
• ✅ Tôn tạo mỹ quan đô thị, không gian phố cảnh

Hiểu đúng về khoảng lùi xây dựng tại TP.HCM

Tại TP.HCM, khoảng lùi không áp dụng cứng cho mọi lô đất, mà được xác định dựa trên các yếu tố sau:

• Chiều sâu và diện tích lô đất
• Lộ giới tuyến đường tiếp giáp
• Chiều cao, số tầng công trình
• Hình dạng lô đất (một mặt tiền, hai mặt tiền, lô góc…)
• Trường hợp đặc thù: ram dốc tầng hầm, sân thượng, tầng lầu trên cùng giật cấp

Các nguyên tắc này được quy định chi tiết trong Phụ lục 18 – Quyết định 56/2021/QĐ-UBND. Và là căn cứ pháp lý chính khi cơ quan chức năng xem xét hồ sơ xin giấy phép xây dựng.

Quy định khoảng lùi xây dựng công trình tại TP.HCM

Tại TP.HCM, quy định về khoảng lùi xây dựng không áp dụng đồng loạt. Mà được xem xét theo từng trường hợp cụ thể của lô đất và công trình. Căn cứ pháp lý chính là Phụ lục 18 ban hành kèm theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND, kết hợp với quy hoạch phân khu và hồ sơ xin phép xây dựng đã được thẩm định.

Dưới đây là các trường hợp khoảng lùi thường gặp nhất trong thực tế xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, cũng là những nội dung dễ bị hiểu sai hoặc làm sai khi thiết kế.

Quy định khoảng lùi sau nhà ở tại TP.HCM

Tại TP.HCM, khoảng lùi sân sau không áp dụng một con số chung cho mọi nhà. Mà được xác định dựa vào chiều sâu lô đất, diện tích đất và quy hoạch khu vực. Theo thực tiễn áp dụng Phụ lục 18 Quyết định 56/2021/QĐ-UBND, lô đất càng sâu thì yêu cầu lùi sau càng lớn, phổ biến từ 0–2m.

Lô đất có chiều sâu từ 16m trở lên thì phải chừa khoảng lùi sân sau bao nhiêu?

Đối với lô đất có diện tích trên 50m² và chiều sâu tính từ ranh lộ giới từ 16m trở lên, công trình bắt buộc phải chừa khoảng lùi sân sau tối thiểu 2m so với ranh đất phía sau.

Lô đất có chiều sâu từ 9m đến dưới 16m thì khoảng lùi sân sau được tính như thế nào?

Với lô đất có diện tích trên 50m² và chiều sâu từ 9m đến dưới 16m, công trình phải: Chừa khoảng lùi sân sau tối thiểu 1m tính từ ranh đất phía sau.

Lô đất có chiều sâu dưới 9m có bắt buộc phải chừa khoảng lùi không?

Trường hợp lô đất có diện tích trên 50m² nhưng chiều sâu dưới 9m:

• ❌ Không bắt buộc phải chừa khoảng lùi sân sau
• ✅ Tuy nhiên, khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà nếu điều kiện cho phép

Việc không bắt buộc lùi sau trong trường hợp này nhằm:

• Tránh làm giảm diện tích sử dụng vốn đã hạn chế
• Phù hợp với thực tế các lô đất nhỏ, hẹp tại đô thị hiện hữu

Quy định khoảng lùi ram dốc tầng hầm, bán hầm tại TP.HCM

Tại TP.HCM, ram dốc xuống tầng hầm hoặc bán hầm bắt buộc phải lùi tối thiểu 3,0m so với ranh lộ giới. Nhằm đảm bảo an toàn giao thông và tầm nhìn khi xe ra vào. Quy định này được nêu rõ trong Phụ lục 18 ban hành kèm Quyết định 56/2021/QĐ-UBND và là lỗi vi phạm rất dễ bị yêu cầu tháo dỡ nếu làm sai.

👉 Để hiểu rõ hơn về các trường hợp đặc thù, mời bạn xem thêm tại:

🔗Quy định về khoảng lùi ram dốc tầng hầm, bán hầm tại TP.HCM

Quy định khoảng lùi với lô đất tiếp giáp hai đường có tầng cao khác nhau

Với lô đất tiếp giáp hai tuyến đường có quy định khác nhau về chiều cao xây dựng, phần công trình xây cao hơn so với chiều cao cho phép tại chỉ giới xây dựng phía đường có lộ giới nhỏ hơn bắt buộc phải lùi vào tối thiểu 3,5m.

Điều này nhằm đảm bảo công trình có chiều cao vượt trội không ảnh hưởng tới không gian đối diện của đường nhỏ hơn.

Quy định khoảng lùi đối với nhà có yếu tố cộng thêm tầng

Tầng lầu trên cùn  phải lùi vào so với chỉ giới xây dựng của tầng cơ bản để giảm tác động thị giác và tạo độ thông thoáng.

📍 Theo quy định hiện hành: Tầng lầu trên cùng phải lùi vào ít nhất 3.5m so với mặt đứng công trình bên dưới.

Điều này là để đảm bảo tỷ lệ khoảng lùi – chiều cao hợp lý, đảm bảo ánh sáng và thông gió tự nhiên cho các tầng dưới.

>>> Để hiểu rõ hơn về quy định này mời bạn xem thêm bài viết: Nhà được xây mấy tầng? Chiều cao tối đa xây dựng bao nhiêu?

Các chủ đề pháp lý liên quan khi xây nhà tại TP.HCM

Khi xin giấy phép xây dựng tại TP.HCM, ngoài quy định về khoảng lùi xây dựng, chủ nhà còn cần nắm rõ các nội dung pháp lý quan trọng sau để tránh bị trả hồ sơ hoặc điều chỉnh thiết kế:

1. Tư vấn pháp lý xây nhà tại TP.HCM từ A–Z
2. Quy định về hệ số sử dụng đất – yếu tố quan trọng khi xin GPXD
3. Quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
4. Nhà được xây mấy tầng? Chiều cao xây dựng tối đa là bao nhiêu?
5. Quy định về tầng hầm & bán hầm nhà phố
6. Chiều cao trần nhà bao nhiêu là hợp lý?
7. Quy định độ vươn ban công

Liên hệ tư vấn & báo giá xây nhà

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu đúng và đầy đủ các quy định về khoảng lùi xây dựng tại TP.HCM, từ đó chủ động hơn trong khâu thiết kế, xin phép và thi công, tránh những sai sót thường gặp như xây sát ranh không đúng quy định, không lùi tầng trên cùng, ram dốc vi phạm khoảng lùi hoặc bị yêu cầu điều chỉnh, tháo dỡ.

Thực tế cho thấy, nhiều công trình nhà phố gặp rủi ro không phải vì quy định quá phức tạp. Mà do thiết kế – thi công không bám sát hồ sơ pháp lý và quy định hiện hành. Việc lựa chọn đơn vị xây dựng có kinh nghiệm thực tế, am hiểu quy hoạch và pháp lý địa phương sẽ giúp công trình đúng luật ngay từ đầu, hạn chế phát sinh chi phí và đảm bảo giá trị sử dụng lâu dài.

Xây Dựng Nhật Lam cam kết lấy chất lượng – uy tín – sự hài lòng của khách hàng làm ưu tiên hàng đầu.

Để được tư vấn và nhận báo giá chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ:

Mr Giang: 0989 013 033
Ms Anh: 0987 377 223
Địa chỉ: 99 Lê Văn Huân, P. Tân Bình, TP.HCM
Email: kientrucnhatlam@gmail.com